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俞雷的博客

 
 
 

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首批获得中国证监会资格认证的注册分析师,浙江大学经济学硕士,高级程序员。1991年华东师大计算机本科毕业即进入证券市场,在股民中享有较高的知名度和声誉,其中在新浪"谁是最受欢迎的股评家"调查中列前三位、在中国证券网"股评家排行榜"791位股评家及机构中排名前五位。

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广厦天都城  

2007-06-23 22:35:55|  分类: 船上杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在《第一财经日报》和《中国经营报》上看到关于广厦天都城的报道,这个王志纲和楼忠福幻想之中的卫星之城据说陷入了一些困境。我的研究倒不是从营销角度出发。这个据称能住10万人口的“城市”陷入困境几乎是必然的,肯定是现金流的问题。这种好大喜功的大项目,很容易因为市政建设的原因被拖后腿,也很容易因为销售不好而出现后继乏力的现象。我的出发点倒是想看看这个“大家伙”的楼盘到底造得如何,二则,出现危机的同时往往意味着楼盘需要降价,只要它不成为烂尾楼,买下来倒也是划算的。

沿着沈半路开车下去,很容易就找到广厦天都城的路牌指示。看来,这是个得到政府支持的楼盘。不过,遗憾的是如果以后也让住户走的是沈半路这样“呕哑嘈杂”的路,恐怕销售要大打折扣。

在一个不能左拐的路口,我们看到了“广厦天都城”的指示牌。让人惊讶的是,路口居然耸立着一座艾菲尔铁塔。真让人怀疑让人到了微缩景观公园。

这是广厦天都城号称的“香榭大街”了,不过,他们吸引业主当“法国人”的口号倒也奇怪的很:

这个口号是:入住天都城,暂住证变成户口簿。

天哪,显然,他们没有打算把房子卖给我这个杭州人。

沿着他们用巨大路牌标志的售楼中心进去,居然看到的是一个鱼塘。

风景倒也不错,上面那座城堡估计又是所谓的“微缩景观”。没有找到售楼处,于是去问保安,2个保安正在那里吊儿郎当的坐着,于是便给我们指路,找了半天终于找到一个“临时接待处”。进去一看,有2个农民工样子的人在做广告牌。问他们也是一问三不知,说是杭州城里的售楼处在搞活动,人都去那里了,他们是广告公司的,什么都不知道。

在这个临时售楼处呆了一回,拿了他们的一张折页介绍,顺便也看了看他们挂在墙上的“伟大计划”

广厦天都城的确是个野心勃勃的计划,以艾菲尔铁塔为中心的一个蜘蛛网状的城市。不过,很遗憾,我必须指出它在策略上的一些致命错误。

第一,定位错误。天都城似乎定位是“贫民之城”。这点上,从“让暂住证变户口簿”的宣传上就可以看出。但如果是定位“贫民之城”,为什么还要搞出香榭大街和艾菲尔铁塔这种象征法国浪漫的东西呢?所以,天都城与其说是定位错误,不如说是定位模糊。

我认为卫星城市不应该是一个房地产公司的所为,因为企业的功能代替不了政府的功能。尽管天都城紧靠着政府的规划而为,但这么大的楼盘,是非常危险的。造城概念只能是一个概念,房地产公司应该依托当地的自然和地理环境,营造适宜居住的所在。在这点上,万科的良渚文化村是做的不错的。它推的是“小镇”概念,概念虽然要小得多,但却非常务实。

第二,产品线雷同。天都城已经完工的几个“苑”和正在造的“苑”似乎都是一个模子出来的。产品非常单一,缺乏层次感。这和它定位“暂住证变户口簿”不无关系。还是拿万科的良渚文化村说事,万科的前面2个楼盘是“白鹭郡东”和“竹径茶语”,一个定位是白领公寓,一个定位排屋和别墅。自然的,产品不同,目标消费人群和价格也都产生了很大的差异。人群的不同,其实意味着市场的扩大。

但是天都城就不同,房子看上去都是一样高的豆腐块。至少我没有看到高层,也没有看到排屋,更没有别墅。如果是一座城,那么,城里当然应该有不同阶层的人。我认为这种产品的单一是天都城的巨大败笔。这更像毛幻想中的平均主义的公社。

第三,服务太差。无论是我前几天按照天都城的广告电话打去询问还是今天现场看房,都能感觉到这个公司的管理非常混乱。我在电话里问的是,这个新开的苑一共有几户人家,回答说是不知道,接待人员的专业水准可想而知。另外,我问周末自己去看房有人接待吗,回答是有,结果跑去,连个人影都找不到。路上我还碰到不止一个来看房的,也都像我一样,看了半天,失望而归。

第四,建筑太缺乏品味。那种模仿国外景观的建筑,让人觉得在什么游乐园。但是,居住环境中需要这些俗气的东西吗?我认为是很值得商榷的。至少,我不喜欢,太土。

第五,房子建造的非常缺乏层次感,列列排排,像是几十年前的工人小区,苏联式城市规划风格的重现。这种所谓的造城,几十年前苏联“专家”就对杭州这样规划过了,不过几十年前的中国人就不认可,何况是现在。

第六,交通非常不方便,至少开车是如此。就算三站路外的临平有地铁,你指望10万人口去挤一部地铁吗?

 

坦白讲,从营销的角度看,我认为广厦天都城项目将以失败告终。

 

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